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Glossar.
Fachbegriffe aus Immobilien, Finanzen und Nachlass erklärt
Diese Begriffsübersichten dienen der allgemeinen Information. Sie ersetzen keine rechtliche Prüfung im Einzelfall. Keine Rechtsberatung.
Allgemeine Informationen · Keine Rechtsberatung · Kein Ersatz für anwaltliche Einzelfallprüfung · Keine Datenerhebung durch dieses Glossar.
Immobilien
Zwangsversteigerung
Ein gerichtliches Verfahren nach dem Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG), bei dem eine Immobilie zwangsweise öffentlich versteigert wird — meist auf Antrag eines Gläubigers der eine vollstreckbare Forderung hat. Das Gericht setzt einen Verkehrswert fest und bestimmt Versteigerungstermine. Der Erlös wird unter den Beteiligten verteilt.
Verkehrswert (Marktwert)
Der Preis der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für eine Immobilie erzielbar wäre (§ 194 BauGB). Im ZVG-Verfahren wird der Verkehrswert durch ein gerichtliches Gutachten festgesetzt und bildet die Grundlage für die gesetzlichen Mindestgebotsgrenzen. Vom Verkehrswert zu unterscheiden ist der tatsächlich erzielbare Marktpreis.
Mindestgebot (5/10- und 7/10-Grenze)
Im ZVG-Verfahren gibt es zwei gesetzliche Gebotsgrenzen: Liegt das höchste Gebot unter 50 % des Verkehrswerts (5/10-Grenze), ist der Zuschlag zwingend zu versagen (§ 85a ZVG). Liegt es unter 70 % (7/10-Grenze), kann ein berechtigter Gläubiger die Versagung beantragen (§ 74a ZVG). Im zweiten Versteigerungstermin entfallen diese Grenzen.
Grundschuld
Ein im Grundbuch eingetragenes Sicherungsrecht, das einem Gläubiger (meist einer Bank) das Recht gibt, aus dem Grundstück befriedigt zu werden. Anders als die Hypothek ist die Grundschuld nicht akzessorisch — sie besteht unabhängig von der gesicherten Forderung. Im Rang nach anderen Gläubigern eingetragene Grundschulden sind bei Zwangsversteigerungen oft problematisch.
Grundbuch
Ein öffentliches Register beim Amtsgericht das Eigentumsverhältnisse und Belastungen von Grundstücken dokumentiert. Es besteht aus drei Abteilungen: Eigentümer (Abt. I), Lasten und Beschränkungen wie Wegerechte (Abt. II), Grundpfandrechte wie Grundschulden und Hypotheken (Abt. III). Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben.
Teilungsversteigerung
Eine Sonderform der Zwangsversteigerung nach § 180 ZVG zur Aufhebung einer Gemeinschaft (z. B. Erbengemeinschaft oder Miteigentum nach Trennung). Jeder Miteigentümer kann sie beantragen. Der Erlös wird unter den Miteigentümern nach ihren Anteilen aufgeteilt. Häufig erzielt eine Teilungsversteigerung niedrigere Erlöse als ein freihändiger Verkauf.
Energieausweis
Ein Dokument das die Energieeffizienz eines Gebäudes bewertet (Skala A+ bis H). Bei Verkauf oder Vermietung ist er gesetzlich vorgeschrieben (GEG). Es gibt zwei Typen: den Verbrauchsausweis (basiert auf tatsächlichem Verbrauch) und den Bedarfsausweis (basiert auf baulichen Eigenschaften). Fehlt der Energieausweis, kann das den Verkaufsprozess verzögern.
Freihändiger Verkauf
Ein regulärer Immobilienverkauf über den Markt — im Gegensatz zur Zwangsversteigerung. Bei drohendem ZVG-Verfahren kann ein freihändiger Verkauf wirtschaftlich vorteilhafter sein: Er erzielt in der Regel höhere Erlöse und verursacht geringere Verfahrenskosten. Voraussetzung ist die Zustimmung der Gläubiger (Freigabe aus der Grundschuld).
Finanzen & Schulden
Pfändungsfreigrenze
Der Betrag des Nettoeinkommens der vor Pfändungen geschützt ist (§ 850c ZPO). Ab 01.07.2025 beträgt der Grundfreibetrag 1.555,00 € monatlich. Bei Unterhaltspflichten erhöht sich der Betrag: erste Person +585,23 €, jede weitere +326,04 €. Die Freigrenzen werden jährlich zum 1. Juli angepasst.
Pfändungsschutzkonto (P-Konto)
Ein Girokonto mit gesetzlichem Pfändungsschutz (§ 850k ZPO). Jeder Kontoinhaber hat das Recht sein Girokonto in ein P-Konto umzuwandeln. Der Grundfreibetrag (ab 01.07.2025: 1.555,00 €) ist automatisch geschützt. Jede Person darf nur ein P-Konto führen. Die Umstellung muss die Bank innerhalb von vier Geschäftstagen vornehmen.
Restschuldbefreiung (RSB)
Die gesetzliche Möglichkeit nach Abschluss eines Insolvenzverfahrens von restlichen Schulden befreit zu werden (§ 286 InsO). Seit der Reform 2021 beträgt die Wohlverhaltensperiode in der Regel 3 Jahre ab Verfahrenseröffnung — für Verfahren die ab 01.10.2020 beantragt wurden. Die RSB kann bei Vorliegen von Versagungsgründen versagt werden (§ 290 InsO).
Wohlverhaltensperiode
Der Zeitraum nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens in dem der Schuldner bestimmte Obliegenheiten erfüllen muss um die Restschuldbefreiung zu erlangen. Dazu gehören: Auskunftspflichten gegenüber dem Insolvenzverwalter, Erwerbsobliegenheit, Meldepflicht bei Wohnsitzwechsel, Abführung des pfändbaren Einkommens. Seit 2021 dauert sie grundsätzlich 3 Jahre.
Verbraucherinsolvenzverfahren
Ein vereinfachtes Insolvenzverfahren für natürliche Personen ohne selbstständige Tätigkeit (§§ 304 ff. InsO). Voraussetzung ist ein vorangegangener außergerichtlicher Einigungsversuch mit den Gläubigern. Scheitert dieser, wird eine Bescheinigung nach § 305 InsO benötigt. Das Verfahren endet nach der Wohlverhaltensperiode mit der Restschuldbefreiung.
Außergerichtliche Einigung
Ein Versuch vor Einleitung eines Insolvenzverfahrens eine einvernehmliche Lösung mit allen Gläubigern zu erzielen — z. B. durch Ratenzahlung oder Schuldenerlass (Vergleich). Scheitert der Versuch, stellt die beratende Stelle eine Scheiternsbescheinigung aus. Die außergerichtliche Einigung ist kostengünstiger und weniger folgenreich als ein Insolvenzverfahren.
Liquidität
Die Fähigkeit laufende Zahlungsverpflichtungen fristgerecht zu erfüllen. Kaufmännisch wird zwischen kurzfristiger Liquidität (Giro, sofort verfügbares Geld) und mittelfristiger Liquidität (innerhalb von Monaten) unterschieden. Eine nachhaltig negative Liquidität — mehr Ausgaben als Einnahmen — ist ein kaufmännisches Warnsignal. Kein Rechtsbefund zur Insolvenzreife.
Gläubigerübersicht
Eine vollständige strukturierte Liste aller Personen und Unternehmen gegenüber denen eine Zahlungsverpflichtung besteht — mit Gläubiger, Forderungshöhe, Status (tituliert/nicht tituliert) und Fälligkeit. Die Gläubigerübersicht ist die kaufmännische Grundlage jeder Schuldenordnung und Voraussetzung für einen realistischen Einigungsversuch.
Titulierte Forderung
Eine Forderung die durch einen vollstreckbaren Titel gesichert ist — z. B. Urteil, Vollstreckungsbescheid oder notariell beurkundete Urkunde. Nur titulierte Forderungen können direkt vollstreckt werden (Pfändung, Kontopfändung). Nicht titulierte Forderungen müssen erst eingeklagt werden.
Vollstreckungsbescheid
Ein vollstreckbarer Titel der im gerichtlichen Mahnverfahren ergeht wenn der Schuldner gegen einen Mahnbescheid nicht fristgerecht Widerspruch einlegt. Er berechtigt den Gläubiger direkt zur Zwangsvollstreckung (z. B. Lohnpfändung, Kontopfändung). Nach 30 Jahren verjährt die Vollstreckungsmöglichkeit.
Umschuldung
Die Ablösung bestehender Verbindlichkeiten durch einen neuen Kredit — meist mit günstigeren Konditionen. Typisches Beispiel: Auflösung eines teuren Dispokredits durch einen Ratenkredit mit niedrigerem Zinssatz. Voraussetzung ist eine Kreditbewilligung durch die neue Bank. Tatsächliche Konditionen hängen von Bonität und Bankprüfung ab.
Nachlass & Erbrecht
Erbfall
Das Ereignis durch das eine Erbschaft anfällt — der Tod des Erblassers. Mit dem Erbfall geht das Vermögen des Verstorbenen automatisch auf die Erben über (§ 1922 BGB, Gesamtrechtsnachfolge). Die Erben treten in alle Rechte und Pflichten des Erblassers ein — also auch in die Schulden, soweit der Nachlass nicht überschuldet ist.
Gesetzliche Erbfolge
Die im BGB geregelte Erbfolge die gilt wenn kein Testament und kein Erbvertrag vorhanden ist (§§ 1924 ff. BGB). Sie richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad: Kinder (1. Ordnung) gehen Eltern und Geschwistern (2. Ordnung) vor. Der Ehepartner erbt neben den gesetzlichen Erben mit einem gesonderten Anteil. Pflichtteilsansprüche bleiben immer bestehen.
Erbschein
Ein amtliches Dokument das die Erbenstellung nachweist und vom Nachlassgericht ausgestellt wird. Er ist oft erforderlich damit Banken Konten freigeben oder das Grundbuch geändert werden kann. Die Kosten richten sich nach dem Nachlasswert (GNotKG). Wird die Grundbuchumschreibung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, entfällt die Grundbuchgebühr in der Regel (§ 60 GNotKG).
Erbausschlagung
Die Ablehnung der Erbschaft durch den berufenen Erben (§§ 1942 ff. BGB). Die Ausschlagungsfrist beträgt in der Regel sechs Wochen ab Kenntnis vom Anfall der Erbschaft (§ 1944 BGB). Bei Verfügungen von Todes wegen beginnt die Frist nicht vor Bekanntgabe durch das Nachlassgericht. Bei Auslandssachverhalten beträgt die Frist sechs Monate. Die Ausschlagung ist unwiderruflich.
Pflichtteil
Der gesetzliche Mindestanteil am Nachlass für nahe Angehörige (Kinder, Ehepartner, ggf. Eltern) der auch durch Testament nicht vollständig entzogen werden kann (§ 2303 BGB). Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils und ist ein Geldanspruch gegen den Erben — kein Sachanteil am Nachlass.
Erbengemeinschaft
Eine Gemeinschaft mehrerer Erben die gemeinsam Eigentümer des gesamten Nachlasses werden (§ 2032 BGB). Über den Nachlass können sie nur gemeinschaftlich verfügen — jeder Erbe kann jedoch seinen Erbteil übertragen. Die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft erfordert Einigung aller Erben oder bei Streit gerichtliche Schritte.
Testamentsvollstrecker
Eine vom Erblasser im Testament benannte Person die den Nachlass nach dem Willen des Erblassers abwickelt (§§ 2197 ff. BGB). Der Testamentsvollstrecker verwaltet den Nachlass, erfüllt Verbindlichkeiten und teilt das Vermögen unter den Erben auf. Er handelt neutral und ist an die Anordnungen des Testaments gebunden.
Nachlassinsolvenz
Ein Insolvenzverfahren über den Nachlass wenn die Erbschaftsschulden die Vermögenswerte übersteigen (§ 1975 BGB). Durch Beantragung eines Nachlassinsolvenzverfahrens kann der Erbe seine persönliche Haftung auf den Nachlass begrenzen. Ob dieses Instrument sinnvoll ist, beurteilt ein Rechtsanwalt.
Recht & Verfahren
Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG)
Das RDG regelt wer in Deutschland rechtliche Dienstleistungen erbringen darf. Rechtsdienstleistung im Sinne des § 2 RDG ist jede Tätigkeit in konkreten fremden Angelegenheiten die eine rechtliche Prüfung des Einzelfalls erfordert. Erlaubt sind u. a. kaufmännische Tätigkeiten die rechtliche Fragen nur als Nebenleistung berühren (§ 5 RDG).
§ 34c GewO — Makler und Darlehensvermittler
Eine gewerberechtliche Erlaubnispflicht für Immobilienmakler (Nr. 1) und Darlehensvermittler (Nr. 2). David Loebert besitzt beide Erlaubnisse seit 2014 bzw. 2016. Die Erlaubnis nach § 34c Nr. 2 GewO gilt für die Vermittlung von Darlehen an Privatpersonen und Unternehmen — nicht für Immobiliar-Verbraucherdarlehen (diese erfordern § 34i GewO).
Mahnverfahren
Ein vereinfachtes gerichtliches Verfahren zur schnellen Titelerlangung (§§ 688 ff. ZPO). Der Gläubiger beantragt beim Mahngericht einen Mahnbescheid. Legt der Schuldner keinen Widerspruch ein, ergeht ein Vollstreckungsbescheid der direkt vollstreckt werden kann. Das Mahnverfahren ist kostengünstiger als ein reguläres Klageverfahren.
Insolvenzantrag
Der Antrag auf Eröffnung eines Insolvenzverfahrens beim zuständigen Insolvenzgericht. Er kann vom Schuldner selbst oder von Gläubigern gestellt werden. Voraussetzung bei Verbraucherinsolvenzen ist ein gescheiterter außergerichtlicher Einigungsversuch nebst Bescheinigung nach § 305 InsO. Mit dem Antrag beginnt der Zeitraum für die spätere Restschuldbefreiung.
Zwangsvollstreckung
Die staatliche Durchsetzung titulierter Forderungen. Formen sind: Lohnpfändung (beim Arbeitgeber), Kontopfändung (bei der Bank), Sachpfändung (durch Gerichtsvollzieher), Immobilienvollstreckung (Zwangsversteigerung oder -verwaltung). Voraussetzung ist ein vollstreckbarer Titel (Urteil, Vollstreckungsbescheid o.ä.) und Zustellung an den Schuldner.
Hinweis: Diese Begriffserklärungen dienen der allgemeinen Information und sind vereinfachte Darstellungen. Sie ersetzen keine rechtliche Prüfung im Einzelfall. Keine Rechtsberatung. Ich bin Rechtswirt (FSH), kein Rechtsanwalt. Für rechtliche Einordnung Ihres konkreten Falls wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt Ihrer Wahl.
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